בדיקות מקדמיות טרם רכישת דירה

13.11.2019

כולנו יודעים כמה חשוב לבצע בדיקה במוסך לרכב טרם הקניה.

אך מה לגבי בדיקה מקדימה של דירה אותה אתם מעוניינים לקנות?

לאחרונה הושלמה בשעה טובה רישומה של עסקת מכר נוספת של קונים שיוצגו ע"י משרדי.

עוד בטרם הוצעה לקונים הדירה אותה הם רכשו בסופו של דבר, ליווה אותם משרדי במשך מס' חודשים במהלך חיפושם אחר דירה שתתאים לצורכיהם, כאשר החל מהיום בו פנו אליי לראשונה ועד היום ביצעתי עבורם בדיקות מקדימות ללא פחות מ-חמש דירות שונות, כאשר בכל ארבעת הדירות הקודמות התגלה "פגם" משמעותי במהלך הבדיקות המקדמיות, עד אשר הדירה החמישית קיבלה "אור ירוק" מבחינתנו להתקדם בעסקה ולחתום על הסכם המכר.

בדירה הראשונה אותה התבקשתי לבדוק עבור הרוכשים, התברר כי לדירה קיים חדר שירותים אחד משותף עם הדירה השכנה כהצמדה משותפת, אשר בפועל חולק לשני חדרי שירותים נפרדים ללא הסכם שיתוף, ללא וודאות לגבי היכן אמור לעבור הקיר המשותף בין חדרי השירותים וללא נכונות להסדיר את המצב בפועל ע"י בעלי הדירות.

בדירה הבאה, ולאחר בדיקות מקיפות במסמכי הבית המשותף ובתיק הבניין בעירייה, התברר כי כל הקומה השניה בה נמצאה הדירה ככל הנראה נבנתה ללא היתר בניה - למרות רישומה בלשכת רישום המקרקעין ולאחר תיקון צו בית משותף אי שם בשנות ה-80.

בדירה השלישית, הסתבר כי למרות רישומה כדירה בלשכת רישום המקרקעין, היתר הבניה של הדירה מורה כי במקור מדובר בחדר משחקים משותף שמעולם לא קיבל היתר לשינוי יעוד או לשימוש חורג.

בדירה הרביעית, דירת גן בבניין מגורים משותף, התברר כי במהלך השנים התווסף לדירה חדר מגורים שאומנם נבנה בהיתר, אך הוא נבנה על שטח משותף של הבניין וללא שדווח על כך לרשויות המס, ומבלי שבוצע תיקון צו בית משותף.

חשוב לציין - כל ארבעת הדירות שנבדקו טרם רכישת הדירה החמישית הן דירות בהן בפועל ניתן לבצע עסקה במקרקעין - ולרוב אף להשלים את רישום העסקה בטאבו, אך בכל אחד מהמקרים לעיל, הן המוכר והן הקונים (ואף הקונה שיבוא אחריהם) חשופים לבעיות בכמה מישורים שונים עליהן עשוי הקונה לשלם ביוקר בעתיד, כגון קנסות וצווי הריסה ע"פ חוק התכנון והבניה, תשלומי מסים, ריביות וקנסות עקב אי תשלום ודיווח עסקאות במקרקעין, סירוב הבנק להעניק לקונה משכנתא וקושי רב במכירת הדירה בעתיד לקונה הבא.

לכן, לפני ביצועה של עסקת מקרקעין מומלץ לבצע בדיקות מקדמיות ע"י אנשי מקצוע מנוסים, לרבות בדיקות לגבי מצב רישום הזכויות, מצבה התכנוני של הדירה, חשיפה אפשרית למיסוי, ביצוע שמאות מוקדמת ועוד, כדי שתתקבל תמונת מצב כללית של הנכס ותתבצע הערכת כל הסיכונים הכרוכים ברכישה, ולאחר מכן בחינה של הפתרונות המתאימים לכל בעיה, במידת האפשר.

מעוניינים לבצע בדיקה משפטית מקדימה לפני רכישת נכס מקרקעין?
מוזמנים לפנות למשרדנו בכל עת.