המדריך המלא לשוכרי דירות

 

בשעה טובה ולאחר חיפושים רבים מצאתם דירה אותה אתם עתידים לשכור - בין אם אתם שוכרים דירה לראשונה, מחדשים חוזה או עוברים בשכירות לדירה אחרת.

כעת, קיבלתם מבעל הדירה העתק מחוזה השכירות ונדרשתם לעיין בו בטרם החתימה, אך אינכם בטוחים האם החוזה הוגן כלפיכם, האם כל הסעיפים חוקיים והאם יש צורך בהערות ובשינויים נוספים בטרם תחתמו.

להלן מדריך קצר ובו נקודות חשובות עבורכם כשוכרים, אותן כדאי לקחת בחשבון ולהביאן לידי ביטוי בחוזה השכירות:

 
1. וידוא הבעלות במושכר:

ראשית כל, וכדי למנוע הפתעות לא נעימות בעתיד, יש לוודא ולאמת כי האדם המשכיר לכם את הדירה וחותם מולכם על ההסכם אכן רשום כבעלים או בעל הזכויות או מיופה כוח הבלעדי של הדירה והוא אכן האדם הרשאי לבצע פעולה זו ולהשכיר לכם את הדירה.

לא מעט פעמים בעבר נתקלתי במקרים בהם התגלו בעיות בתקופת השכירות לגבי זהות המשכיר, כך שבסופו של דבר התברר כי האדם החתום על ההסכם אינו הבעלים של הנכס (או שאינו הבעלים היחידי) ומלכתחילה לא היה הוא מורשה לחתום על ההסכם - דבר אשר גרם לאי נעימות לשוכרים בעתיד ואף לפינויים ע"י הבעלים האמיתי.

פעולה פשוטה כמו הפקת נסח טאבו ובדיקתו מול צילום תעודת זהות המשכיר תאמת עבורכם האם המשכיר הוא אכן בעל הדירה. במידה ואכן התגלה לכם כי בעל הדירה הרשום אינו האדם שחותם מולכם על החוזה - בקשו לקבל לעיונכם ייפוי כוח מאת הבעלים לחותם בשמו.

במקרה ומדובר בדירת ירושה שטרם נרשמו בה זכויות היורשים כבעלים - בקשו לראות צו ירושה של המוריש. במקרה בו ישנם מס' יורשים אך אתם מתנהלים רק מול אחד מהם - בקשו לקבל הסכמה בכתב מיתר היורשים עבור השכרת הדירה ע"י היורש אליכם.
 

2.  בדיקה כללית של הדירה וסביבתה:

בבדיקה קצרה של הדירה ומתקניה עשויים להתגלות ליקויים אשר חשוב כי יצוינו בהסכם, בין אם מדובר בליקויים אותם על המשכיר לתקן בטרם כניסתכם לדירה ובין אם כאלו אשר לא ניתן לתקנם כלל ו/או אינם מונעים מגורים סבירים בדירה.
מומלץ לערוך נספח ליקויים + תיעוד ויזואלי המציין כל תקלה וליקוי כדי להימנע מסכסוכים מיותרים והאשמות הדדיות לגבי אחריות גרימת נזקים בעת סיום השכירות והשבת החזקה בדירה למשכיר.

יש לבצע בדיקה נוספת גם לאחר חתימת החוזה וכניסתכם הראשונה לדירה, שכן ליקויים וקלקולים לעיתים מתגלים רק במבט שני ולאחר שהעברתם יום או יומיים שלמים בדירה. במקרה כזה - יש לדווח למשכיר על הקלקול או התקלה שהתגלתה כולל תיעוד ויזואלי ושמירת תיעוד של הפניה.

טרם חתימה על החוזה מומלץ לבדוק מראש את גובה תשלומי הארנונה ותשלומי וועד הבית/חברת הניהול של הדירה כדי שתוכלו להיערך מראש להוצאות הצפויות לכם בכל חודש, מלבד תשלומי דמי השכירות. כמו כן, מומלץ לברר עם השוכרים הקודמים האם לדירה חשבונות מים וחשמל חריגים אשר עלולים להוות אינדיקציה על בעיה כלשהי בתשתיות הדירה.

בנוסף, בטרם החתימה חשוב לבדוק האם הדירה נמצאת בבניין בו עתיד להתבצע פרויקט תמ"א או בבניין הצמוד לפרויקט בבנייה, כדי להימנע ממצב עתידי בו המגורים בדירה אינם מתאפשרים עקב עבודות בנייה ומטרדי רעש ולכלוך. במידה ומצאתם כי זהו אכן המצב, מומלץ להוסיף להסכם סעיף על הפחתת דמי השכירות בתקופת ביצוע העבודות או לחלופין סעיף המאפשר לכם לסיים את תקופת השכירות במתן הודעה מוקדמת טרם תחילת העבודות.

 
3. בדיקת הצמדות (חניה, מחסן, חצר וכו'):

בדומה לווידוא הבעלות במושכר כאמור לעיל, גם במקרה בו מוצג בפני השוכר כי לדירה חניה צמודה, מחסן או חצר פרטית, יש לבדוק ולוודא שהדבר נכון באמצעות בדיקת רישום ההצמדות בנסח טאבו ואף באמצעות בדיקה מעמיקה יותר בתשריט תיק הבית המשותף (ובמקרים אף בהסכם שיתוף).

 כמו כן, חשוב לפרט בהסכם השכירות כי במידה ויתברר בעתיד כי אחת מההצמדות הנ"ל אינה שייכת לדירה - ויתגלה כי היא מהווה רכוש משותף של דיירי הבניין או בכלל משויכת לדירה אחרת - הדבר יהווה עילה להפרה יסודית של ההסכם בעקבות הטעייה ומצג שווא של המשכיר.
 

4. ציון פרטים מהותיים בגוף החוזה:

יש לוודא כי פרטים מהותיים של ההסכם ושל הצדדים לא הושמטו והם כתובים בצורה מפורטת וברורה שאינה משתמעת לשני פנים, לדוגמא:

• שמות הצדדים, מס' ת.ז. וכתובת עדכנית של הצדדים.
• פרטי התקשרות (טלפון ודוא"ל) של הצדדים;
• ציון כתובתה המלאה של הדירה הכוללת מס' קומה ודירה;
• תאריך יום תחילת תקופת השכירות ויום סיומה, לרבות תאריכי אופציות - במידה וישנן;
• סך דמי השכירות (בתקפת השכירות ובתקופת האופציה), אופן ותאריך תשלום דמי השכירות;
• פירוט הערבויות שיימסרו למשכיר.

ועוד.

לא מעטים המקרים בהם חלק מפרטים אלו הושמטו מהנוסח הסופי של ההסכם, ולאחר מכן בעת סכסוך עתידי התגלה קושי אמיתי לברר את כוונתם המקורית של הצדדים, כאשר פירוטם מראש בהסכם יכול היה למנוע סכסוכים ומחלוקות עתידיים.  

זכרו: מה שסוכם בין הצדדים ולא מופיע בחוזה יהיה קשה להוכיח בעתיד בבית המשפט.

 
5. תקופת אופציה:

במקרה בו סוכם על אוופציה להארכת תקופת השכירות - שימו לב כי סעיף האופציה מנוסח נכון ועם הפרטים הבאים:

* האפשרות למימוש תקופת האופציה תהיה בידי השוכר בלבד, ונתונה לבחירתו האם לממשה או לא (למעט במקרה בו בוצעה הפרה יסודית של ההסכם בתקופה שקדמה לה).
* כמו כן, שימו לב כי תנאי האופציה ברורים ומפורטים בסעיף זה, לרבות באלו תנאים ניתן יהיה להודיע למשכיר על מימוש האופציה (כמה זמן לפני סיום התקופה המקורית, במסירת צ'קים מראש וכו'), מהם תאריכי תקופת האופציה ומהו סכום דמי השכירות בתקופה זו.

נתקלנו בעבר בסעיפי אופציה שנוסחו בצורה לא נכונה, לדוגמא: "דמי השכירות בתקופת האופציה ייקבעו בסמוך תקופת האופציה" - זהו ניסוח לא טוב המותיר פתח למחלוקות בין הצדדים אשר עשוי לרוקן מתוכן את הסעיף ואת אפשרות ההארכת ההסכם. 


6. ביטול תקופת השכירות ללא עילה:

בהתאם לחוק השכירות והשאילה, מלבד מקרים בהם ניתן לבטל את ההסכם מכוח הפרה יסודית, אין לכלול בהסכם סעיף חד צדדי המאפשר למשכיר בלבד לבטל את ההסכם ללא עילה ושלא בשל הפרה - אלא אם לשוכר קיימת זכות דומה בהסכם.

במידה והצדדים יסכימו על הוספת סעיף ביטול הדדי כאמור לעיל, תקופת הודעת הביטול ללא עילה מטעם המשכיר תהיה מינימום 90 ימים מראש, ותקופת הודעת הביטול מטעם השוכר תהיה מינימום 60 ימים מראש. כל שינוי במס' הימים הנ"ל הנעשה לרעת השוכר הוא בניגוד לחוק.

בית המשפט פסק בעבר כי במקרים בהם קיים בהסכם השכירות סעיף חד צדדי לביטול ההסכם ללא עילה ע"י המשכיר בלבד - יש לראות סעיף זה כמבוטל. 

 
7. הכנסת שוכר חליפי במקומכם:

במקרים רבים שוכרים מעוניינים לעזוב את הדירה באמצע תקופת השכירות מסיבות שונות, ובמקרה ולא הכניסו להסכם השכירות הודעת ביטול מטעמם הם יכולים למצוא עצמם "תקועים" עם תשלומי דמי השכירות עד סיום התקופה החוזית, גם במקרה בו עזבו את הדירה בפועל.

למרות מומלץ להכניס סעיף "שוכר חליפי" להסכם אשר יורה על החלפת השוכר בשוכר אחר ויכנס בנעלי השוכר המקורי בתנאיו המקוריים של הסכם השכירות המקורי.

כמו כן, במידה והמשכיר יסכים להוסיף סעיף שוכר חליפי כאמור לעיל, מומלץ לשוכר לפרט בהסכם כי  "המשכיר לא יסרב לקבל כל שוכר חליפי, אלא אם מדובר בסירוב הנובע מנימוקים סבירים בלבד".

 
8. ערבויות:

חשוב לוודא כי ככל וניתנת על ידכם ערבות במזומן (כולל שיק שמופקד ע"י המשכיר) או בדרך של ערבות בנקאית, סך הערבויות הנ"ל אינן עוברות את סך המקסימום הקבוע בחוק - עד לגובה שלושה חודשי שכירות בלבד. כל יתר סוגי הערבויות והביטחונות כגון שטרי חוב ו/או שיק ביטחון אינן מוגבלות בסכום ע"פ חוק.

בכל מקרה, חשוב לתעד העברת כל סכום ו/או ערבות לידי המשכיר ולהחתימו על אישור קבלתה מיד עם מסירתם. כמו כן רצוי לקבל צילום של כל השיקים אותם תימסרו מראש עבור דמי השכירות ועבור תשלומים נוספים.

 
9. שמירת זכויות השוכר במקרה של מכירת הדירה:

רצוי לוודא כי קיים סעיף בהסכם השכירות לפיו במקרה בו המשכיר מוכר או מעביר את זכויותיו בדירה לצד ג', זכויותיו של השוכר על פי הסכם השכירות לא יפגעו, יישמרו ויקוימו במלואן ע"י הבעלים החדשים, ולא תוטל על השוכר התחייבות נוספת מעבר להתחייבויותיו בהסכם השכירות.

 
10. סעיפים והוראות בלתי חוקיים בחוזה:

יש לשים לב כי אינכם מתבקשים לחתום על הסכם השכירות כאשר מנוסחים בו סעיפים בלתי חוקיים הנוגדים את הוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971.

דוגמא לסעיפים לא חוקיים נפוצים:

·       סעיף הקובע כי על השוכר לבצע תיקונים בדירה הנובעים מבלאי טבעי וסביר.

·       סעיף הקובע כי על השוכר לשאת בתשלום ביטוח המבנה של הדירה (בניגוד לביטוח תכולה וצד ג' המותרים להחיל על השוכר לפי חוק) ותשלומים בגין מערכות או מתקנים המשרתים את הדירה .

·       סעיף הקובע כי על השוכר להשתתף בהוצאות של המשכיר כלפי צדדים שלישיים, כגון שכר טרחת עורך דין אשר ייצג את המשכיר בלבד ו/או דמי תיווך של מתווך אשר פעל מטעם המשכיר בלבד.

 
11. תיקונים ושינויים פיזיים בדירה:

במידה והמשכיר התחייב כלפיכם בתיקונים ו/או שינויים פיזיים בדירה, או במידה ואתם מעוניינים לבצע את הנ"ל בעצמכם - מומלץ לציין זאת בפירוט ככל האפשר בהסכם השכירות או בנספח שיצורף להסכם, ולקבל את הסכמת המשכיר לכך מראש ובכתב תוך ציון זהותו של מי מהצדדים שיישא בעלויות הנלוות לכך.

הסעיף הנ"ל אומנם נראה מובן מאליו, אך רבים הסכסוכים המגיעים לכותלי בית המשפט בסופו של יום עקב אי העלאת נושא זה על בכתב.

 
12. לאחר החתימה:

וודאו כי עותק מקורי אחד של ההסכם החתום נשאר בידיכם, בצעו קריאת מוני חשמל, מים, גז וכו' והחלפת מחזיקים בארנונה ובכל הגופים הרלבנטיים עם קבלת החזקה בדירה לידכם (וגם בעת השבת הדירה למשכיר עם סיום תקופת השכירות).

סרקו את הדירה שוב עם כניסתכם אליה לראשונה לאחר חתימת החוזה, ודווחו מיידית לבעל הדירה על כל תקלה או שינוי שחל בה מהפעם האחרונה בה ביקרתם בדירה או על כאלו שהבחנתם בהם לראשונה עם כניסתכם לדירה. 

לסיכום, בכל הקשור לחוזה השכירות הבטיחו כי כמה שיותר פרטים וסיטואציות אפשריות מפורטות בו כדי שתוכלו לקנות לעצמכם וודאות ושקט בהמשך הדרך.
בהצלחה ומעבר דירה נעים!



* האמור לעיל מהווה המלצה וסקירה חלקית בלבד של הוראות החוק בנושא שלעיל וללא כל אחריות והתחייבות. אין להסתמך על מדריך זה ולראות בו ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי פרטני אצל עורך דין למקרה ספציפי.

** חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 מחריג חלק מההוראות המנויות במאמר זה בעת התקיימותם של נסיבות מסוימות, ויש לבחון כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבותיו ועובדותיו הקונקרטיות ולאמור בהסכם השכירות בין הצדדים.

 
משרדנו ישמח לעמוד לרשותכם בכל עת ולייעץ לכם במידת הצורך

 
  משה בנימיני - משרד עורכי דין