מהו פיקדון בעסקת מכר מקרקעין?

פיקדון בעסקת מכר מקרקעין



לא מעט אנו נתקלים בשאלה: "מהו הסכום אותו יש להשאיר בפיקדון בנאמנות בעסקאות מכר מקרקעין"?

בטרם נענה על השאלה יש להבין עבור מה משמש אותו "פיקדון" ואת משמעותו במערכת היחסים החוזית שבין המוכר לקונה: 
הפיקדון הוא סכום כספי המוחזק בנאמנות, בד"כ בידי  עורך הדין של המוכר, לרוב מתוך תשלום התמורה האחרון של העסקה אותו משלם הקונה למוכר.

מטרתו של הפיקדון היא להוות סך שיבטיח את כיסוי יתרת תשלומי החובה של המוכר בגין פעולת המכירה של הנכס והחזקתו, לרבות מסי מקרקעין, היטלים למיניהם והוצאות שונות בהם חייב המוכר, זאת על מנת לאפשר את השלמת רישום הנכס על שמו של הקונה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) וברשויות השונות.

כדי לאמוד את סכום הפיקדון הראוי יש לבצע בדיקות מקדימות של חבויות המוכר, בין היתר, במישורים הבאים:

  • חשיפה מלאה במס שבח - לרבות בדיקה קפדנית של הצהרות המוכר לגבי שימוש בסעיפי פטור להם ייתכן והוא זכאי.

  • חבות בהיטל השבחה - בנכסים מסוימים בהם קיים פוטנציאל השבחה ו/או תוספות בנייה (כגון בבתים פרטיים ובדירות גן וגג, אך לא רק), מומלץ להסתייע בחוות דעת שמאית מקדימה כדי להימנע מ"הפתעה" בדמות דרישת תשלום לא מתוכננת מאת הרשות המקומית.

  • קיומם של הליכים משפטיים תלויים ועומדים כנגד המוכר ו/או הנכס - ייתכן ואלו קיימים גם אם אינם מצוינים במרשם המקרקעין. במקרה זה, ייתכן ויש צורך בתשלום כדי לסלקם וכדי "לנקות" את הנכס מהליכים אלה אשר עלולים לעכב את העברת הזכויות על שם הקונה או לחייבו בהוצאות כספיות.

  • חובות הרובצים על הנכס בגין החזקתו - לרבות חובות ארנונה, תאגיד מים, חברת חשמל, ספקית גז וכו'.

  • הימצאותו של שוכר בנכס - במקרים מסוימים יש לקחת בחשבון מראש את אפשרות אי פינויו של הנכס ע"י השוכר ואת עלויות הפינוי.

  • חבויות נוספות אשר עלולות לקום למוכר בהתאם לנסיבות העסקה.

סכום הפיקדון מושפע ממספר רב של גורמים וראוי שישקף הערכה ריאלית לחשיפתו המקסימלית של המוכר לתשלומי חובה, מיסים, אגרות ו"הפתעות" נוספות אשר עשויים להידרש בעתיד בעת העברת הזכויות בנכס על שם הקונה.

יצוין כי סך הפיקדון הנותר בנאמנות נתון למו"מ של הצדדים טרם חתימה על הסכם המכר, וקביעה לא נכונה של גובהו עלולה לעכב ואף "לתקוע" את השלמת רישומה של עסקת המקרקעין על שם הקונה.

לפיכך, התשובה הנכונה לשאלה "מהו הסכום אותו יש להשאיר בפיקדון בנאמנות בעסקאות מכר מקרקעין"? היא כי אין סכום "סטנדרטי" אותו יש לקבוע בהסכם המכר עבור הפיקדון בנאמנות, ועל כל מקרה להיבחן לגופו לאחר בדיקה קפדנית ויסודית בהתאם לנתוני הנכס והמוכר לגופם, בטרם קביעת גובהו של הפיקדון.

_________________

יש לכם שאלות נוספות? מוזמנים לפנות בכל שאלה מקצועית ונשמח להשיב.


*אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי פרטני אצל עורך דין.