כיצד תמוסה מכירת "דירת יוקרה" כאשר ישנם מספר מוכרים?

כיצד תמוסה מכירת "דירת יוקרה" כאשר ישנם מספר מוכרים?

 

10/11/2022


חוק מיסוי מקרקעין קובע כי אדם המוכר את דירתו היחידה - זכאי לפטור במס שבח עד לסכום השווה לתקרת הפטור העומדת כיום על סך 4,603,000 ש"ח - ועל ההפרש במחיר הדירה העולה על לסכום התקרה - ישלם המוכר מס לינארי מוטב.

 
אך מה קורה כשישנם מספר בעלים לדירה ששווי מכירתה עולה על סכום תקרת הפטור?

האם תקרת הפטור היא אישית ונקבעת ביחס למוכר או שהיא בכלל נקבעת ביחס לדירה הנמכרת?

ובמילים אחרות - האם כל אחד מהמוכרים זכאי לפטור בגובה מלוא סך תקרת הפטור, או שתקרת הפטור היא תקרה קשיחה המוענקת ביחס לדירה בלבד - ויש לחלק את התקרה במספר המוכרים, כך שלכל מוכר תהינה תקרת פטור יחסית לפי חלקו בדירה בלבד?

 

המקרה:

דירת מגורים ברח' ריינס בת"א נמכרה במחיר של 10,000,000 (עשרה מיליון) ש"ח על ידי שני מוכרים שהחזיקו כ"א מהם בחצי מהזכויות בדירה, כאשר לכל אחד מהם היתה זו דירתו היחידה.

בעת הדיווח למיסוי מקרקעין על מכירת הדירה, ביקש כל אחד מהמוכרים לעשות שימוש בפטור במס שבח בגין מכירת דירתו היחידה (לפי סעיף 49ב(2) לחוק) ועד לגובה תקרת הפטור (שביום המכירה עמד על סך 4,522,000 ש"ח), ולשלם את המס על ההפרש - על סך של פחות מחצי מיליון ש"ח כ"א.

במיסוי מקרקעין ת"א חשבו אחרת - וקבעו כי על תקרת הפטור להתחלק בין שני המוכרים, כך שלכל אחד מהם יינתן פטור עד לסך של 2,261,000 ש"ח בלבד.

 המוכרים טענו כי עמדת מיסוי מקרקעין היא בניגוד ללשון החוק ולפסיקה של ועדת ערר על חוק מיסוי מקרקעין במקרים קודמים, והמקרה הגיע לפתחה של ועדת ערר שהכריעה כפי שיפורט להלן.

 דיון:

ועדת הערר פתחה ואמרה כי אכן לשון החוק אינה מתייחסת במפורש לשאלה: האם הפטור הוא פטור אישי ויש לייחסו בנפרד לכל מוכר - כטענת המוכרים, או שיש לפרשו לפי גישת מנהל מיסוי מקרקעין ועליו לחול על הדירה.

ועדת הערר פסקה כי יש לייחס את תקרת הפטור עבור כל מוכר ולא עבור הדירה, בין היתר בהסתמך על ניסוח מילות החוק כגון "שווי המכירה" ו- "המוכר זכאי" אותן ניתן לייחס לכל מוכר באופן אישי, וכי אם הייתה כוונת המחוקק לייחס את תקרת הפטור לדירה בלבד - היה עושה הוא שימוש במילים "שווי הדירה", כפי שנאמר ונעשה שימוש במילים אלו בסעיפי חוק אחרים בחוק מיסוי מקרקעין.

 
ועדת הערר ציינה כי למרות האמור לעיל, עדיין לשון החוק אינה חד משמעית וניתן להבין מדוע מנהל מיסוי מקרקעין פרש את סעיף החוק באופן שייחס את תקרת הפטור לדירה ולא למוכר, ואף ייתכן כי בעיון בהיסטוריה החקיקתית של חוק מיסוי מקרקעין, יתכן ואף מדובר בהשמטות מקריות בלבד וישנן אינדיקציות לשני הפירושים.

 
כמו כן, בהחלטתה של ועדת הערר ניתן משקל לתכליתו של החוק ולהגדלת היצע הדירות בשוק הנדל"ן, שכן במקרה זה בו מדובר במכירת דירתו היחידה של המוכר וניצול הפטור בגין כך, ישנה הצדקה לגביית מס מופחת מכיוון שמדובר בדירתו היחידה של המוכר אשר משמשת למגוריו, ולא בנכס להשקעה.
 

ועדת הערר הוסיפה ואמרה כי מבחינה מהותית אין כל הצדקה למסות את הדירה כשלעצמה, במקום את המוכר (תוך ייחוס תקרת הפטור לדירה ולא למוכר), אלא עבור העשרת קופת המדינה בלבד ע"י צמצום הפטור וכן משיקולי פשטות ויעילות. כמו כן, נאמר כי במקום בו מדובר בחוק שתכליתו סוציאלית - אין מקום להעדיף פרשנות מצמצמת, ויש לבחור בפרשנות המקלה עם הנישום.

 
סיכום והכרעה:


ועדת הערר קיבלה את הערר של המוכרים פה אחד ופסקה כי כל מוכר זכאי לעשות שימוש בפטור במכירת דירה יחידה, תוך ניצול מלוא תקרת הפטור בעת מכירת דירתו יחידה.   
במסגרת פסק הדין הועברה ביקורת על מנהל מיסוי מקרקעין בפרשנותו המצמצמת של החוק, ועל אופן ניסוח לשון החוק תוך המלצה לתקנו.

כל אחד משני מוכרי הדירה נהנה מפטור מוחלט עד למלוא תקרת הפטור, כפי שדיווחו מלכתחילה. 
 
אם כן - יש לעשות שימוש בתקרת פטור עבור "דירת יוקרה" בעת מכירת דירה יחידה עבור כל מוכר באופן אישי - ולא ביחס למחיר הדירה בשלמותה.
 

מס' ההליך: ו"ע 21-11-59018 גבע ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
ניתן ביום 9/11/22


* הכותב לא ייצג בתיק הנ"ל.

* מומלץ להתייעץ ולשכור את שירותיו של עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין בטרם ביצוע כל עסקה ופעולה, ובמטרה לבצע תכנון מס נכון ולחסוך בתשלומי המס.

 * אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי פרטני אצל עורך דין.


משרדנו ישמח לעמוד לרשותכם בכל עת ולייעץ לכם בכל שאלה ועניין.