האם דירה שנבנתה כמחסן ע"פ היתר בנייה זכאית ליהנות מפטור ממס שבח השמור לדירות מגורים בלבד?
דיני המס מבדילים בין פטורים (ואף פטורים חלקיים) המוענקים למוכר נכס העונה להגדרת "דירת מגורים מזכה" ובין נכס שאינו עונה להגדרה זו ו/או נכס ששימושו אחר ושאינו למגורים.
ההבדל בחבות במס שבח במכירה של דירת מגורים לבין מכירה של נכס "אחר" משמעותו הבדל ניכר באופן חישוב המס ולחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעת מכירתו.
אם כן, כיצד אישר ביהמ"ש העליון פטור ממס שבח השמור למוכרי דירות בלבד, בעת מכירת נכס המוגדר בהיתר הבניה כנכס שאינו דירת מגורים?
עובדות המקרה:
בשנת 2015 מכרו הזוג שטיין דירת 55 מ"ר ברח' מגידו בתל-אביב, כאשר היה ידוע להם כי היתר הבניה של היחידה הוא עבור "גראז', מחסן וחדרי הסקה" – ולא למגורים.
ניסיונות קודמים לקבלת שימוש חורג מעיריית ת"א להיתר למגורים לדירתם נדחו ע"י העירייה, כמו כן ערר שהגישו הזוג על ההחלטה לעניין שימוש חורג – נדחה.
כמו כן, ניסיון של הזוג למכור את דירתם בשנת 2012 הגיע לכדי ביטול העסקה לאחר שהרוכשים גילו בדיעבד את יעודה של ה"דירה", שאינו למגורים.
הדירה שימשה מזה עשרות שנים למגורים והיו בה כל המתקנים הדרושים לצורך מגורים בה, כגון, חדרי שינה, מטבח וחדר אמבטיה.
משרד מיסוי מקרקעין ת"א סרב להכיר בעסקה כמכירה של "דירת מגורים מזכה" עקב האמור בהיתר הבניה של הדירה, ועל כן הגישו הזוג ערר על החלטתו של מנהל מיסוי מקרקעין.
ביום 19.11.2019 בפסק דין תקדימי קיבלה ועדת הערר ברוב דעות את עמדתם של המוכרים, ואישרה כי אכן מדובר במכירה של דירת מגורים, והוחלט להעניק פטור מלא ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק, למרות שהיתר הבניה של הדירה אינו למגורים.
על פסק דינה של ועדת הערער הוגש ערעור לבית המשפט העליון ע"י מנהל מס שבח תוך הצבת השאלה:
האם נכס מקרקעין שלא נבנה כדירת מגורים בהתאם להיתר הבנייה שהוצא לו – נחשב ל"דירת מגורים" בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין,
מפני שנעשה בו שימוש בפועל, ובניגוד לדיני התכנון והבניה, כדירת מגורים? – ובהתאם לדעת המיעוט בפסק דינה של ועדת הערר.
ביום 14.11.2022 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין, אשר עסק בעיקרו בשאלה זו.
במסגרת פסק הדין נדונה בהרחבה שאלת ההגדרה של דירת מגורים וההבדל בלשון החוק בין דירה "המשמשת למגורים" לבין דירה "המשמשת למגורים לפי טיבה" (בהתאם להיתר הבניה שלה).
בפסה"ד נקבע באופן מפורש ונרחב כי אכן יש לראות בהיתר הבניה כאחד המבחנים להגדרתה של דירת מגורים, וכי "אין חוטא יצא נשכר" עקב ביצוע שימוש חורג בנכס וקבלת פטור בשל כך.
למרות קביעת ביהמ"ש העליון, נפסק כי עקב הנסיבות המיוחדות של מקרה זה החלטת ועדת הערר תישאר על כנה ויינתן למוכרים, הזוג שטיין, הפטור המבוקש ממס שבח, ועקב הנסיבות המצטברות הסובייקטיביות של המקרה, כמפורט להלן:
– הנכס ממוקם באזור מגורים מובהק ומצוי בבניין המשמש למגורים;
– הנכס משמש בפועל למגורים במשך כ-70 שנה, תקופה ארוכה באופן יוצא דופן, ללא כל ספק;
– לאורך כל אותן עשרות שנים לא הועלתה כל טענה כנגד השימוש בנכס למגורים;
– יש בסיס לסבור כי המוכרים, בעת שרכשו את הנכס בשנת 1992 ,היו תמי לב ולא העלו על דעתם כי השימוש בנכס למגורים הינו שלא כדין. המשיבים גם שילמו, בעת שרכשו את הנכס, מס רכישה בהתאם למתחייב ברכישת "דירת מגורים";
– יש בסיס לסבור כי המשיבים, לאורך כל השנים בהן נעשה שימוש בנכס למגורים ועד לשנת 2012 ,האמינו בתום לב כי השימוש במגורים הינו כדין. המשיבים אף שילמו ארנונה בהתאם לתעריף הרלבנטי לדירות מגורים;
– כעולה מהראיות בהליך, לאחר הדיון ובהתאם לרשות שניתנה, קיימת טענה של ממש (אם כי כזו שלא הוכחה) כי ניתן היה להכשיר את השימוש בדירה למגורים וזאת אף בלא צורך בעריכת שינויים בה או בניוד זכויות.
פסק דין זה הינו מקרה חריג בנסיבותיו וייתכן ותוגש בגינו בקשה לדיון נוסף בבית המשפט העליון כדי להפוך את תוצאתו.
הדירה נשוא הערר משקפת מציאות מוכרת בבניינים רבים בהם אין אחידות בין המצב הקנייני (הרישום בטאבו כדירה) לבין המצב התכנוני (היעדר היתר בניה ליחידה כדירת מגורים), אשר עלולה להכשיל רוכשים ומוכרים רבים, כאשר בעת המכירה יתברר למי מהצדדים כי הדירה אינה קיימת מבחינה תכנונית או אינה עושה שימוש התואם ליעודה ע"פ ההיתר, ובכך לפגוע באפשרות המוכר לעשות שימוש בסעיפי פטור ממס הניתנים למוכר דירות מגורים בלבד.
ניתן ללמוד מפסק הדין כי מעבר לביצוע בדיקה מקיפה לגבי מצבה התכנוני של הדירה בטרם כל רכישה ומכירת דירה, חשוב מאוד לקחת בחשבון את נסיבותיהם הסובייקטיביות של כל נכס, ההיסטוריה שלו, הפעולות שביצעו המוכרים בכל תקופת החזקת הנכס, ושיקולים נוספים.
פסק הדין:
ע"א 20/1 ניתן ביום 14/11/2022
(ערעור על פסק דינה של ועדת ערר על חוק מיסוי מקרקעין, הליך מס': ו"ע 52894-03-17 שטיין ואח' נ' מדינת ישראל, מיום 19/11/2019)
* הכותב לא ייצג בתיק הנ"ל.
* מומלץ להתייעץ ולשכור את שירותיו של עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין בטרם ביצוע כל עסקה ופעולה, ובמטרה לבצע תכנון מס נכון ולחסוך בתשלומי המס.
* אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי פרטני אצל עורך דין.
משרדנו ישמח לעמוד לרשותכם בכל עת ולייעץ לכם בכל שאלה ועניין.
