ב-9 במרץ 2025 ייכנסו לתוקפן תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), תשפ"ד-2024. מדובר בעדכון משמעותי בתחום התיווך, שנועד להבטיח סטנדרטים גבוהים של מקצועיות, שקיפות והגינות בעבודתם של המתווכים בעסקאות נדל"ן בישראל. התקנות החדשות מסדירות את כללי האתיקה וההתנהלות המצופים ממתווכים המחזיקים ברישיון מטעם משרד המשפטים.
נקודות עיקריות שאושרו בתיקון:
· חובות המתווך במקרקעין כלפי לקוחותיו
· הקפדה על יושר, חובת תום הלב ושמירה על כבוד המקצוע
· אי נקיטת השפעה בלתי הוגנת על לקוחות
· חובת הצגת רישיון תיווך במקרקעין
· חובת הסבר ותרגום ללקוח בטרם חתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך
· מסירת מידע ללקוח שהתקבל מבעל הנכס
· חובת מסירת ושמירת מסמכים
· חובת גילוי על קשר עם גורמים אחרים
· איסור הערמת קשיים לקשר ישיר בין הצדדים לעסקת מקרקעין
· איסור על גביית כספים שאינם דמי תיווך
· שמירת פרטיות מידע שהתקבל מהלקוח
· איסור על פעולות שמאיות מטעם המתווך
עיקרי השינויים שהביאו התקנות החדשות:
מתווך במקרקעין יהיה מחויב להעניק שירות מקצועי תוך הקפדה על יושר, תום לב ושמירה על כבוד המקצוע. זאת, במטרה לצמצם השפעה בלתי הוגנת על לקוחות ולמנוע ניצול חוסר ידע בתחום הנדל"ן.
חובת הצגת רישיון תיווך:
המתווך יחויב להציג את רישיונו כבר בפנייה הראשונה ללקוח ולציין את היותו מתווך במקרקעין. צעד זה נועד להבטיח כי הלקוחות עובדים עם מתווכים מורשים בלבד.
הסבר על מהות עסקת התיווך:
המתווך מחוייב לפרט לאדם המתקשר עמו בעסקת הזמנת שירותי תיווך על מהות ההתקשרות, וזכאותו של המתווך לדמי תיווך, בשפה ברורה ומובנת.
שקיפות מלאה במידע על הנכס:
המתווך יהיה חייב למסור ללקוחותיו שאלון מידע שמולא על ידי בעל הנכס ובו פרטים מהותיים כגון, מידע על רטיבויות וליקויים בנכס, חריגות בניה, הליכים משפטיים או פליליים הקיימים בנוגע לנכס ועוד (פירוט הנושאים בשאלון המוכר מופיעים בתוספת השנייה לתקנות).
אם בעל הנכס יסרב לספק מידע, המתווך יחויב לציין זאת בפני הלקוח לאחר שעשה מאמץ סביר להשיג את המידע.
שמירת מסמכים:
כל טופס הזמנת שירותי תיווך, חוזה בלעדיות או מסמך רלוונטי אחר יצטרך להישמר לתקופה של לפחות שבע שנים.
גילוי על קשר עם גורמים נוספים:
אם מתווך מקבל תשלום או טובת הנאה מצד שלישי (למשל, יזם, קבלן או עורך דין), עליו לחשוף זאת בכתב בפני הלקוח כדי למנוע ניגודי אינטרסים, זאת על מנת להעניק ללקוחו את מלוא המידע על האינטריסים הקיימים למתווך בהתקשרותו עם הלקוח ובעסקה.
הגבלת הקשיים ביצירת קשר ישיר בין הצדדים:
מתווכים לא יורשו להערים קשיים על התקשרות ישירה בין הצדדים בעסקת נדל"ן, אלא אם סירב הצד האחר לקיים עימו קשר ישיר.
איסור על גביית כספים שאינם דמי תיווך:
נאסר על המתווך לגבות כספים מהלקוח, כגון דמי רצינות, דמי קדימה או תשלום עבור חידוש חוזה.
פרטיות מידע שהתקבל מהלקוח:
נאסר על מתווך להשתמש במידע שקיבל מהלקוח או מאדם אחר או במידע על נכס מסוים – שלא לצורך שעבורו נמסר מידע זה למתווך, אלא בהסכמתו המפורשת של הלקוח.
איסור על פעולות שמאיות מטעם המתווך:
מתווך שאינו שמאי לא יעסוק בשומת מקרקעין ולא יעשה פעולות שיוחדו לשמאי מקרקעין.
מה התקנות החדשות משנות בפועל?
עד היום, חוק המתווכים (שנחקק בשנת 1996) כלל דרישות כלליות בלבד, ועבר תיקון אחד בשנת 2012. התקנות החדשות מביאות שינוי מהותי בכך שהן מגדירות במפורש התנהלות מצופה מהמתווכים ומציבות כללים ברורים למניעת ניצול, חוסר שקיפות או רשלנות מקצועית.
כמו כן, התקנות הסדירו באופן מפורש נושאים רבים לגבי חובותיו של המתווך מול לקוחו, נושאים אשר חלקם לא היו חובה ערב התיקון, בין אם כלל לא ובין אם לא הוסדרו באופן מפורש לפני כן.
מה נותר ללא שינוי?
למרות השינויים הרבים, התקנות לא שינו את הבסיס של פעילות המתווך. מתווכים עדיין מתוגמלים בעמלה מהלקוח (או משני הצדדים, אם הוסכם), והיקף החובות הבסיסיות נותר דומה. התקנות לא נכנסו לעומק נושא שכר הטרחה, ולא הטילו מגבלות חדשות על מודל התגמול של מתווכים.
נושאים שלא טופלו בתקנות החדשות:
פיקוח על גובה העמלה – לא נקבעה תקרת עמלה או הנחיות מפורטות לגבי תמחור השירותים.
חובות המתווכים בעסקאות של דירות חדשות מקבלן – התקנות מתמקדות בעיקר בעסקאות יד שנייה ולא התייחסו למקרים בהם הנכס הוא דירה מקבלן.
הגבלת פעילותם של מתווכים ללא רישיון – התקנות אינן מחמירות בענישה כלפי מי שמציע שירותי תיווך ללא רישיון תקף.
סיכום
התקנות החדשות מסמנות שינוי חשוב בתחום התיווך במקרקעין, ומטרתן להבטיח הגינות, שקיפות והגנה על הצרכן תוך שליטה בידע רב יותר ובמצבו של הנכס אותו הם מציגים ומשווקים. מתווכים נדרשים להיות מוכנים לשינויים, להיערך בהתאם ולוודא שהם פועלים לפי הכללים החדשים כדי לשמור על רמת שירות גבוהה ולהימנע מקנסות או סנקציות.
לקישור לתקנות המלאות: תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), תשפ"ד-2024
נשמח לעמוד לרשותכם בכל נושא בנוגע לחובותיהם של מתווכים במקרקעין.
משה בנימיני – משרד עורכי דין
